Gestión del Patrimonio Inmobiliario



Nuestro Objetivo, Nuestro Reto



La gestión de una cartera de Inmuebles exige ser ordenados y disponer de un sistema informático que integre las herramientas de gestión necesarias y los sistemas de información adecuados.

Un sistema integrado de gestión, en lugar de la utilización de un sinfín de herramientas de apoyo, hojas de cálculo, programas de gestión de obras y de suelo, facilita:

  • Prever la subsanación de deficiencias jurídicas, técnicas y de gestión urbanística, anticipándonos a futuras contingencias Planificar una comercialización más eficiente, si este es el fin, centrando nuestros recursos en aquellos inmuebles disponibles jurídicamente para venta
  • Disponer de información actualizada sobre cada activo: consumos, gastos, gestión de impagados, repercusión de gastos a inquilinos, etc…
  • Seguimiento de la tramitación de expedientes y de la consecución de hitos
  • No incurrir en recargos ni costes innecesarios en el pago de impuestos, tasas municipales y otros gastos de mantenimiento

 

La depuración jurídica de los bienes inmuebles, así como las gestiones urbanísticas o registrales, sobre todo de aquéllos que provienen de la adjudicación por subasta judicial, no puede realizarse al margen de las prioridades comerciales y de gestión de la cartera de activos.

Cuando la regularización jurídica de los activos inmobiliarios se realiza por orden de caída de los asuntos, bien por falta de información o porque la labor comercial no se adecúa a la disponibilidad jurídica de los inmuebles, nos encontramos con situaciones problemáticas en las que se compromete la venta de activos que no pueden escriturarse, no depurar a tiempo deficiencias de activos que tienen un comprador en perspectiva o condicionar las ventas a hitos que son difíciles de gestionar posteriormente.

Cada bien inmueble requiere un análisis individualizado en base a varios factores y atendiendo a la tipología de cada activo: Análisis jurídico-técnico a nivel activo, análisis registral específico, disponibilidad jurídica de los inmuebles, verificar la existencia de cargas y gravámenes afectos al inmueble, calcular un plazo estimado para la regularización de cada deficiencia, verificar la existencia de contratos vinculados y compromisos asumidos con terceros, así como tramitación jurídico-administrativa de permisos y licencias de una obra en curso o de la documentación necesaria previa a la entrega de una promoción, entre otras.

Con una Due Diligece legal previa y un seguimiento eficiente de cada trámite o gestión pendiente de realizar podemos:

  • Evitar contingencias derivadas de la posible pérdida de clientes presentes o futuros
  • Agilizar la desinversión de la cartera de activo adecuando la gestión comercial a la disponibilidad jurídica de cada activo
  • Evitar la pérdida patrimonial que puedan sufrir los propios activos
  • Reducir el coste de mantenimiento de los mismos
  • Rentabilizar los inmuebles alquilados (actualización de rentas, negociación de nuevos contratos, acuerdos con los arrendatarios, repercusión de gastos a los arrendatarios, etc…)

 

La pregunta que nos debemos hacer no es, ¿cuánto vamos a vender este año?, sino, ¿por qué no vendemos más?

La clave para la obtención de la máxima liquidez posible, en el menor tiempo y con unos objetivos globales de generación de resultados o de evitar pérdidas está en la gestión profesional y eficiente y en la existencia de unos medios informáticos adecuados que permitan gestionar la ingente cantidad de información comercial, jurídica, contable, registral, física y administrativa de la cartera de activos adjudicados.

La carencia de estos medios provoca la acumulación de los activos: Se gestionan sólo los activos líquidos, que se venden lentamente, mientras se acumulan los activos con problemas comerciales o jurídicos, que permanecen de media más de dos años en cartera.

Adicionalmente, se provocan pérdidas significativas de valor por la no gestión urbanística de suelos en desarrollo, de hoteles en explotación o como consecuencia del menoscabo físico de obras inacabadas o por el retraso en la finalización de las mismas.

La puesta en valor de un bien inmueble requiere un análisis jurídico-técnico previo, especializado en función a la tipología de cada activo, que comprenda además, un informe de la situación física, su precio actual, las posibilidades de revalorización a través de la gestión futura y la realización de inversiones pendientes.

Pero no sólo éstas, igual de relevante a la hora de acometer la transformación y puesta en valor de un inmueble es conocer el tiempo y los costes necesarios para la total depuración jurídica del bien, factores clave a la hora de decidir sobre la conveniencia de acometer o no las obras pendientes o las inversiones necesarias, especialmente en aquellos activos singulares, por su relevancia en cuanto al valor o que estén sujetos a una explotación compleja (hotel, centro comercial, etc…), así como los suelos en sus distintas fases de desarrollo.